Журнал «Office Magazine», октябрь 2007 года

Автор: Ян Арт

Ставка на ипотеку: как правильно все рассчитать

Ипотека пока остается для многих россиян "вещью в себе". И вызывает примерно такие же чувства как прыжок с парашютом: интересно, но боязно. Большинство их тех, кто МОГ БЫ позволить себе ипотеку, но НЕ ДЕЛАЕТ этого, исходят из простой мысли: "А вдруг сейчас не самое лучшее время для подобной ссуды?"

Я сегодня не такой как вчера…

Российский человек в принципе обожает снижение любых сумм, если, конечно, оно не касается его собственной зарплаты. И глядя на постепенное удешевление ипотечных кредитов – за последнее время ставка по ним снижалась на 1-1,5 процента в год – многие говорили себе: "Возьму ипотеку, но позже, вдруг проценты еще упадут?" А широко разрекламированная Банком Москвы ипотека под 6,5-7 процентов годовых (правда, такие кредиты выдаются только в японских иенах и швейцарских франках – замучаетесь платить за обмен валют) еще более подогрела надежды прижимистых сограждан.

Меж тем большинство наблюдателей полагает, что о падении ипотечных ставок ниже 9% в обозримом будущем мечтать не приходится. А недавние события показали, что может быть и повышение: на американском кредитном рынке разразился кризис, отголоски которого немедленно сказались у нас и несколько банков тут же подняли проценты по ипотеке.

            Так что гадание на предмет "когда выгодно брать ипотеку" может оказаться весьма неоднозначным. Тем паче, что теперь наиболее расчетливые заемщики получили новый инструмент – возможность снизить ставку ипотечного кредита по собственному желанию. С недавнего времени в России появилась возможность перекредитования. То есть попросту замены взятого кредита на более дешевый.

"Перекредитование, или рефинансирование, – довольно распространенная услуга в западных странах, появилась она и у нас", - говорит Анатолий Ковалев, начальник кредитного управления СМП-банка. – Она позволяет либо сэкономить расходы по выплатам за счет уменьшения процентной ставки, либо увеличить срок кредита и снизить за счет этого размер ежемесячных выплат".

По словам Ковалева, пока россияне относятся к рефинансированию осторожно, поскольку оно еще не слишком привычно и достаточно трудоемко – требует множество формальностей. Но специалисты полагают, что "вкус" этого банковского продукта вскоре оценят многие.

"Со временем перекредитование будет широко востребовано на российском рынке, - говорит Олег Семкичев, шеф дирекции андеррайтинга банка "Глобэкс".

Развод с банком

В этом году впервые о возможности ипотечного перекредитования заявила компания "Фосборн Хоум" – крупнейший в стране ипотечный брокер. Был открыт Центр обмена ипотечных кредитов, в котором каждому желающему могли подобрать новые условия ипотеки – более выгодные, чем прежние. Партнерами Центра стали Альфа-банк и Райффайзенбанк, которые и вязли на себя труд по "обмену" кредитов. Ставки по "альфовским" и "райффайзеновским" ссудам в среднем на 1-2% ниже.

Однако столь выгодное, на первый взгляд, дело на старте не получило масштабного спроса. Во-первых, для того, чтобы оформить сделку по перекредитованию необходимо заняться кучей вопросов – оценка объекта недвижимости, страховка, многочисленные документы и т.п. Во-вторых, надо было заплатить брокеру 8,7 тыс. рублей. А снижение ставки на 1-1,5 процента звучит как-то неубедительно. И многие россияне предпочли махнуть рукой: овчинка выделки не стоит.

Банкиры частично с этим согласны. Например, Роман Воробьев, вице-президент Райффайзенбанка, подтверждает: если платить по кредиту осталось лишь год или два, то перекредитование просто не имеет смысла. Но если больше, то возникает совсем иная картина…

В качестве примера можно взять историю Александра К., оформившего рефинансирование своего ипотечного кредита. Александр некогда взял ссуду на $100 тыс под 12,5% сроком на 15 лет. Минуло два года и он обратился в другой банк с желанием перекредитоваться. Новый кредит был получен под 9%, ежемесячные платежи стали на $168 меньше, соответственно за предстоящие 13 лет эти деньги составят весьма круглую сумму – около $30 тыс. Совсем другая математика.

Минусы этого варианта. Во-первых, суета по оформлению сделки перекредитования. Правда, теперь этот минус может быть сведен к нулю: в частности, в том же "Фосборн Хоуме" все оргвопросы берут на себя. Правда, за определенную сумму, но и она может быть включена в "обновляемый" кредит.

"Если раньше клиент, который захотел перекредитоваться, должен был быть готов единовременно потратить около тысячи долларов, то ныне в подобную сделку можно вступать, имея в кармане 100 рублей, - говорит Василий Белов, генеральный директор "Фосборн Хоум".

Минус номер два: некоторые банки при перекредитовании запрещают досрочное погашение кредита. "Поэтому, если заемщик планирует погасить кредит досрочно – например, не за 10-20, а за 5-6 лет, - ему надо хорошо подумать, стоит ли гнаться за более низкой ставкой и менять банк", - отмечает в интервью нашему журналу Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж". 

А вот несомненный плюс перекредитования – многие банки при перекредитовании дают большую сумму, чем изначальный кредит. В этом вариант клиент выгадывает уже не только экономию платежей, но и дополнительные деньги на любые нужды.

Что в перспективе?

В последнее время услугу перекредитования предлагают все больше банков. Пионерами процесса стали "Райффайзенбанк" и "КИТ Финанс", сегодня этим занимаются "ВТБ 24" и "Альфа", в ближайшем будущем предполагают "подключиться" Инвесторгбанк и "Глобэкс". Список участников процесса растет как снежный ком: многие готовы предложить своим заемщикам пересмотреть ставки кредита, лишь бы клиент не "ушел" в другой банк.

"По статистике, примерно четверо из пяти человек, обратившихся с вопросом изменения процентной ставки или увеличения срока кредита, решают этот вопрос положительно с тем банком, который и выдал им кредит, - говорит Наталья Кирпиченко. -  Безусловно, количество людей, желающих снизить ставку по своим ипотечным кредитам, будет только расти. Банки и дальше будут бороться за удержание своих клиентов и сами будут снижать им ставки, чтобы те не ушли к конкурентам".

В общем, как говаривали на старте перестройки, "процесс пошел". Благо желающих сэкономить не меньше чем желающих прибрести новое жилье.

"Мы считаем, что говорить о развитии перекредитования в "промышленных" масштабах пока преждевременно, так как кредитование в России еще не достигает масштабов развитых стран, - говорит Елена Смирнова, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка. – Однако спрос на эту услугу растет. Разумеется, прежде чем провести операцию перекредитования клиенту необходимо четко просчитать всю выгоду – сколько составит экономия на процентах, насколько можно увеличить сумму "обновленного" кредита в связи с ростом рыночной стоимости залога. И соотнести результаты с дополнительными расходами на подобную сделку. Если разница существенна – есть смысл перекредитоваться".

Так что ожидания дешевой ипотеки ныне не столь актуальны: если "цена" кредитов будет снижаться, то и те, кто уже оформил ипотеку, получат возможность сменить свой кредит на более выгодный.

Альтернатива ипотеке

А в скором будущем, возможно, на рынке появится еще один вариант удешевить приобретение жилья в кредит. В Госдуму внесен проект закона "О стройсберкассах". Это своего рода ипотека для тех, кому не хватает возможностей взять классический кредит.

Стройсберкасса – это комбинация из кредита и накопительной схемы. Сначала клиент стройсберкассы в течение определенного срока накапливает оговоренную в договоре сумму и только потом ему выдается целевой кредит для улучшения жилищных условий. Это может быть как приобретение, так и строительство жилья. Первопроходцем такой системы стала Германия, затем дело пошло в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы.

В России о стройсберкассах впервые заговорили в 1993 году. Тогда совместный проект немецких стройсберкасс и Сбербанка был признан несвоевременным: мешала гиперинфляция, при которой любые накопления за полгода-год превращались в "пшик". Ныне к идее вернулись вторично.

Схема, предлагаемая в законопроекте, выглядит так. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время получит вкладчик. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления – 2 года. Депозитная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной – 2-3%. Чтобы защитить вклады от инфляции, которая значительно выше такой ставки, вкладчику начисляется премия от государства: 20% на любую внесенную на депозит сумму до 70 тыс. рублей в год. Когда нужная сумма накопится, из средств самой стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере, причем под 5–6% годовых. В итоге на руках у клиента сумма, половину которой составляют его собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину – дешевый, необременительный для семейного бюджета кредит. На эти деньги и приобретается или строится жилье.

Разработчик проекта президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев полагает, что если закон будет принят, "к нам придут иностранные строительные сберкассы, например, немецкие, австрийские. Schwabisch Hall, Райффайзен точно будут участвовать".

Минус проекта. Если рассчитывать лет на пять и каждый год откладывать в стройсберкассу примерно по 70 тыс. рублей, то к концу срока вы будете обладать суммой в 430-500 тысяч рублей. Еще столько же вам выдаст банк. Итого около 900 тысяч. На такую сумму квартиру в Москве или Петербурге не купишь.

Плюс проекта. Эта схема идеальна для москвичей, который хотят добавить к имеющемуся жилью комнату, или для жителей провинции. Для них указанной суммы будет вполне достаточно, а ежемесячный платеж в размере 5-7 тысяч рублей (в зависимости от срока кредита) доступен почти каждой семье.

По мнению Грачева, появление стройсберкасс позволит гораздо большему количеству россиян приобретать жилье. Так что стройсберкассы – это даже скорее не конкуренция ипотеке, а "дополнение" к ней.

Кому все это нужно?

Если совсем недавно ипотека казалась подавляющему большинству россиян чем-то далеким и доступным лишь очень богатым или очень уверенным в своем будущем людям, то ныне ситуация постепенно меняется. По статистике, сейчас более 10% продаваемого в России жилья покупается именно с помощью кредитов. Сторонники "кредитного бума" полагают, что в будущем так будет приобретаться более половины жилья. Коль скоро будет так – значит как минимум половина "квартиропокупателей" задумаются о путях экономии.